国务院办公厅关于进一步深化农村信用社改革试点的意见
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国务院办公厅关于进一步深化农村信用社改革试点的意见
国务院办公厅
国务院办公厅关于进一步深化农村信用社改革试点的意见
（2004年8月17日国务院办公厅文件国办发（2004）66号发布 自发布之日起施行）
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据《国务院关于印发深化农村信用社改革试点方案的通知》（国发〔2003〕15号，以下简称《试点方案》）精神，经国务院批准，吉林、山东、江西、浙江、江苏、陕西、贵州、重庆等8省（市）开展了改革试点工作。一年来改革进展顺利，成效显著。为加快推进农村信用社改革，深化8省（市）改革试点，进一步扩大试点范围，经国务院同意，现就有关工作提出如下意见：
一、认真总结8省（市）改革试点经验，明确进一步深化改革试点的指导原则
按照《试点方案》和国务院的要求，8省（市）人民政府高度重视、精心部署，有关部门加强指导，改革试点工作取得了阶段性成果。一是新的监督管理体制框架基本形成，有关方面对农村信用社的监督管理责任进一步明确；二是农村信用社历史包袱得到初步化解，经营状况开始好转；三是农村信用社实力明显增强，金融支农力度加大，支农服务进一步改善；四是农村信用社产权制度改革已经起步，经营机制开始转换，内控制度得到加强；五是农村信用社的社会信誉进一步提高，员工精神面貌有了很大改观，为下一步工作打下了良好基础。
在试点工作中各地形成了一些好的经验和做法：一是地方政府高度重视，加强领导；二是各有关部门加强协调、密切配合，落实试点扶持政策；三是尽快组建省级管理机构；四是规章制度先行，使改革试点规范有序进行；五是具体工作分阶段、有重点、按计划进行；六是改革工作与监督管理、风险防范、支农服务统筹兼顾。改革试点过程中也出现一些新情况、新问题。例如，农村信用社交由省级人民政府管理后，如何进一步落实有关各方的监督管理责任；在不同产权制度下，如何建立完善的法人治理结构，做好“三农”服务工作；如何切实转换农村信用社经营机制和有效地加强信贷风险管理等。这些问题需要在进一步深化改革中逐步解决。
进一步深化农村信用社改革试点的指导原则是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大和十六届三中全会精神，坚持市场化的改革取向，以服务农业、农村和农民为宗旨，按照“明晰产权关系、强化约束机制、增强服务功能、国家适当支持、地方政府负责”的总体要求，围绕不断改善农村金融服务，加大金融支农力度这一首要目标，逐步推进和完善管理体制和产权制度改革，促进农村信用社加强内部控制，转换经营机制，使农村信用社真正成为自主经营、自我约束、自我发展和自担风险的市场主体，真正成为服务农民、农业和农村经济的社区性地方金融企业。
二、进一步做好8个试点省（市）深化改革试点工作
（一）明确职责分工，落实监督管理责任。8省（市）人民政府要按照《国务院办公厅转发银监会人民银行关于明确对农村信用社监督管理职责分工指导意见的通知》（国办发〔2004〕48号）的要求，制订具体办法，将管理和风险处置责任分解细化，并切实落实责任主体和工作程序。省级人民政府要坚持政企分开原则，对农村信用社依法实施管理，尊重农村信用社的法人地位和自主权，不干预其具体经营决策。要充分发挥地（市）、县（市）人民政府在农村金融稳定和发展中的积极作用，但不得将管理权层层下放。省级联社要切实履行好对农村信用社管理、指导、协调、服务的职责，并逐步培养农村信用社自律管理的能力。银监会、人民银行要依法加强对农村信用社的监督管理，协助省级人民政府、省级联社管理农村信用社。要进一步加强对农村信用社风险的监控考核，建立健全风险校正和市场退出机制，及时采取风险预警、停业整顿、依法接管、重组等措施，有效控制和化解风险。
（二）深化产权制度改革，完善农村信用社法人治理结构。经过一段时间的改革试点，农村信用社的产权制度框架已经初步形成。下一步要将工作重点转向建立合理、科学、有效的法人治理结构。一是进一步完善股权设置。结合当地实际，合理确定入股起点，积极吸收种养殖大户、私营业主、企业法人等有能力、有愿望参与农村信用社管理的投资人入股，提高农村信用社的决策和管理能力。既要防止因股权过于集中被少数大股东控制，又要防止因股权过于分散被内部人控制。二是按照现代企业制度的要求，进一步健全法人治理结构，明确职责分工，形成决策、执行、监督相互制衡的治理结构。要解放思想，大胆创新，努力探索符合我国农村和农村信用社实际的有效治理结构。三是进一步加强制度建设，科学合理地制定有关工作程序和议事规则，增加决策透明度，提高运行效率。
（三）转换经营机制，提高经营管理水平。要以产权制度改革为契机，下大力气完善农村信用社内控机制。对采取不同产权模式、选择不同组织形式的农村信用社（包括农村信用社改制的银行类金融机构），要抓住制度变革的有利时机，制订出激励有效、约束严格、权责明晰、奖惩分明的内部控制制度。改革劳动用工制度，推行全员考核、竞争上岗、岗位轮换等制度，逐步形成优胜劣汰、能进能出、能上能下的用工机制。完善薪酬体系，加大收入分配的正向激励，促进业务发展。重视和加强风险控制制度建设，对信贷决策要实行严格的问责制。加大在职培训力度，加快人员知识更新，提高农村信用社人员素质。按照公开、公正、公平的原则，积极引进人才，改善人员结构；公开招聘高级管理人员，加强管理队伍建设。
（四）改善农村金融服务，加大金融支农力度。农村信用社要进一步改善农村金融服务，加大金融支农力度。无论采取何种产权模式，选择何种组织形式，都要坚持服务“三农”的经营方向，信贷资金大部分要用于支持本地区农业和农民，即使是实行了股份制改造的机构，也要根据当地农村产业结构状况，确定一定比例资金用于支农。加大推广农户小额信用贷款的力度，进一步完善农户联保贷款办法。健全、完善农村信用社资金结算体系，大力发展银行卡等现代支付工具，不断探索代理保险、证券、委托理财、信息咨询服务等新的金融支农服务方式。国务院有关部门和地方政府要为农村信用社业务发展创造良好环境，取消不合理的限制性政策和规定，扩大农村信用社支农资金来源，提高支农服务水平。
（五）认真落实扶持政策，形成政策合力。各有关方面要加强指导，密切配合，要按照《试点方案》精神和有关规定要求，继续认真贯彻落实农村信用社改革试点的各项扶持政策。8个试点省（市）人民政府在改革试点实施方案中明确的有关配套政策，也要尽快落实。银监会要会同有关部门加快研究邮储资金适当返还农村的办法，并选择部分省（市）进行试点。人民银行要会同有关部门抓紧提出解决老少边穷地区农村金融服务问题的意见，为深化农村信用社改革试点和农村金融改革的整体推进创造条件。
三、进一步扩大农村信用社改革试点范围
根据国务院的统一部署，按照自愿参加、严格审核的原则，国务院同意北京、天津、河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、上海、安徽、福建、河南、湖北、湖南、广东、广西、四川、云南、甘肃、宁夏、青海、新疆等21个省（区、市），作为进一步深化农村信用社改革试点地区。
纳入扩大改革试点范围的地区，要按照《试点方案》要求，重点抓好以下几项工作：
一是以法人为单位，改革农村信用社产权制度，明晰产权关系，完善法人治理结构，区别各类情况，确定不同的产权形式。在制度选择上，可以实行股份制、股份合作制，也可以继续完善合作制；在组织形式上，有条件地区的农村信用社可以改制组建农村商业银行、农村合作银行等银行类机构或实行以县（市）为单位统一法人，其他地区也可以继续实行乡镇信用社、县（市）联社各为法人的体制。对少数严重资不抵债、机构设置在城区或城郊、支农服务需求较少的信用社，可以考虑按《金融机构撤销条例》予以撤销。
二是改革农村信用社管理体制，将农村信用社的管理交由省级人民政府负责。农村信用社交由省级人民政府管理后，有关方面要按照“国家宏观调控，加强监管，省级政府依法管理，落实责任，信用社自我约束，自担风险”的要求，认真落实监督管理责任。
三是转换农村信用社经营机制，改善支农服务。要以改革为契机，以加强支农服务、改善支农效果为目标，加强内控制度建设，逐步推进经营机制转换。
国家对扩大试点范围地区的农村信用社给予的扶持政策总体上仍按《试点方案》的规定执行，个别政策进行微调。对1994年-1997年期间亏损的农村信用社保值贴补息给予补贴。从2004年1月1日起至2006年底，对参与试点的中西部地区的农村信用社一律暂免征收企业所得税；其他试点地区的农村信用社，一律按其应纳税额减半征收企业所得税。从2004年1月1日起，对试点地区农村信用社的营业税按3%税率征收。对试点地区农村信用社，继续按2002年底实际资不抵债数额的50%，由人民银行发行专项中央银行票据或安排中央银行专项借款，其中专项中央银行票据用于置换农村信用社不良资产和历年挂账亏损。
进一步深化农村信用社改革试点工作，在国务院的统一领导下，由银监会会同有关部门组织实施。参加扩大改革试点工作的21个省（区、市）人民政府要按照《试点方案》和本意见要求，成立深化农村信用社改革试点领导小组，抓紧制订改革试点实施方案，经银监会会同人民银行、财政部、税务总局审核，报国务院批准后组织实施。管理体制改革年底前要基本到位，产权制度改革、内部经营机制转换等工作，要因地制宜，积极稳妥推进。
改革试点中，要处理好改革、发展和稳定的关系，保持农村信用社各项业务和管理工作的正常开展。要加强宣传和引导，组织动员有关方面积极支持和参与改革；要注意防范和处置可能出现的支付风险，确保改革平稳进行；要遵守纪律，顾全大局，防止借改革之机突击进人、突击提干、突击花钱，防范各类道德风险；要严格清查资产，追讨债务，分清责任，严惩犯罪；要特别注意做好改革期间的支农服务工作，积极促进农业和农村经济健康发展。
茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产收益统一管理办法
广东省茂名市人民政府
印发《茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产收益统一管理办法》的通知
茂府〔2010〕81 号
各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：
《茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产收益统一管理办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到问题，请直接与市财政局联系。
二Ｏ一Ｏ年十二月二十三日
茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产收益统一管理办法
第一条 为加强市直党政机关事业单位出租、出借经营性国有资产收益管理，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》、《关于将预算外资金管理收入纳入预算管理的通知》（财预〔2010〕88号）及党风廉政建设的有关规定，结合我市实际，制订本办法。
第二条 本办法适用于我市市直党政机关事业单位出租、出借经营性国有资产的管理。
本办法所称市直党政机关事业单位包括市委各工作部门、市人大机关、市政府各部门（含政府组成部门和直属机构）、市政协机关、市中级人民法院、市检察院、各民主党派、市直参照公务员管理的各人民团体及各类占有、使用国有资产的市属事业单位。
第三条 市直党政机关事业单位出租、出借经营性国有资产全部按现状进行造册登记。经有资质的评估机构（由市财政局委托）重新评估价值后，报市财政局核准、备案。
第四条 市直党政机关事业单位出租、出借经营性国有资产实行分类管理。财政全额拨款党政机关事业单位必须将出租、出借经营性国有资产所有权与经营权移交给茂名市物业经营管理中心统一管理。财政补助事业单位和经费自理事业单位出租、出借经营性国有资产所有权不变，由原单位进行日常经营管理，收益纳入财政统一管理。
第五条 经营性国有资产收入的解缴。市直党政机关事业单位经营性国有资产出租、出借取得收入时，由市物业经营管理中心或原单位（财政补助或经费自理事业单位）统一开具地方税务局监制的发票征收，并于每月15日前将上月收取的出租、出借收入扣除依法申报缴纳的税费后直接缴入市财政专户。
第六条 经营性国有资产收入的支出管理。
经营性国有资产出租、出借所形成的收入，按如下顺序安排支出：
㈠ 安排清偿形成经营性国有资产的债务所需资金。经营性国有资产开发建设形成的债务余额，由原资产单位根据中介机构审计的数额做出偿还计划，由市财政局根据资产收入情况审核后，列入年度支出计划报市政府批准。市财政局根据批准的还债计划和该资产实际收入情况，将偿还债务的资金直接划拨给债权人。
㈡ 安排资产维修专项资金。由市政府按资产收入的20%提取资产维修专项资金，用于资产的维护维修。需要维修的资产，由市物业经营管理中心或原单位（财政补助或经费自理事业单位）做出维修工作的详细预算，经投资审核中心和资产管理部门审核后，按审核数在维修专项资金中拨付。
㈢ 安排公用经费等补助资金。根据目前各单位公用经费的财政保障程度，区别不同情况，按不同定额标准，从原资产收入中核拨一定的经费，用于补充原资产单位的正常经费不足。
1、实行财政全额拨款的党政机关事业单位，各项经费在财政预算内经费中已给予了保障。2010年预算年度暂按茂府〔2005〕92号文的标准及范围从经营性收入中核拨各单位的补充经费；2011年新预算年度之后，原则上不再另行从经营性资产收入中核拨各单位的经费。
2、实行财政补助和经费自理的事业单位，按“以收定支”的原则，在原经营资产收入的限额内，由市财政局按编内在职和离退休人员下达各单位年度经营性资产支出计划。支出计划按工资福利（含社保、公积金等）、公用经费和项目支出顺序安排，该项资产收入不足安排全部项目的，首先保障前面项目。如该资产拍卖后，拍卖款除清偿资产相关债务外，市财政原则上不再安排以上经费。
3、市财政局仅在接收资产的范围内，清偿因该资产产生的债务，不对其债权债务纠纷和对外提供担保等事项承担连带责任。
㈣ 安排经营性资产管理费用。
以上各项费用安排，由市物业经营管理中心或原单位（财政补助或经费自理事业单位）根据收入预算编制年度支出计划，报市财政局审核后，由市财政局汇总统一报市政府批准后执行。
第七条 完善经营性国有资产租赁经营合同管理制度。
财政全额拨款的党政机关事业单位出租、出借经营性国有资产租赁未到期经营合同继续有效，由原经营单位自本办法实施后30日内配合市财政局办理合同变更手续，将原合同的出租方名称统一更改为茂名市物业经营管理中心，重新签订经营性国有资产租赁经营合同。财政补助和经费自理事业单位暂不改变合同，接受市财政局和市监察局监督。
第八条 建立健全经营性国有资产公开招租制度。
经营性国有资产公开招租工作，由市物业经营管理中心或原单位（财政补助或经费自理事业单位）按照 “公开、公平、公正”的原则，提出方案经市财政局审核同意后，通过有资质的中介机构进行公开招租，结果报市财政局核准后签订合同，并报市监察局备案。
第九条 为抓好经营性国有资产移交和相关管理工作，市成立市直党政机关事业单位经营性国有资产移交和管理工作领导小组，领导小组办公室设在市财政局。
第十条 对实行经营性国有资产收益统一管理的党政机关事业单位,由市财政局会同市监察局负责对其经营性国有资产组织公开招租等工作。
第十一条 对有关职能部门未按规定擅自办理资产变更处置手续，党政机关事业单位不按有关规定擅自处置资产，转变资产性质，隐瞒资产或突击转让及突击更改租赁合同、协议等行为，一经发现，将根据国务院《财政违法行为处罚处分条例》、《行政机关公务员处分条例》和市委《茂名市党政领导干部问责暂行办法》的规定进行责任追究和问责。
第十二条 本办法由市财政局负责解释。
第十三条 本办法自2011年1月1日起施行。
“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：
序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权
