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南平市人民政府关于印发《南平市知名商标认定、管理和保护办法》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 21:33:17  浏览:9752   来源:法律资料网
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南平市人民政府关于印发《南平市知名商标认定、管理和保护办法》的通知

福建省南平市人民政府


南平市人民政府关于印发《南平市知名商标认定、管理和保护办法》的通知



各县(市、区)人民政府,市直有关单位:
《南平市知名商标认定、管理和保护办法》,已经2011年6月20日南平市人民政府第91次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。




二○一一年六月二十九日


南平市知名商标认定、管理和保护办法
第一章 总 则
第一条 为了推进商标品牌战略的实施,进一步规范南平市知名商标认定、管理和保护工作,鼓励南平市企业争创中国驰名商标、福建省著名商标,保护商标权利人和消费者的合法权益,促进南平市经济跨越发展,根据国家有关法律、法规的规定,结合南平市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称的南平市知名商标,是指在南平市市场上享有较高知名度、较好商业声誉、为相关公众所知晓,并依照本办法予以认定的注册商标。
本办法所指注册商标包括商品商标和服务商标。
第三条 南平市工商行政管理局负责南平市知名商标的认定、保护和管理工作。各县(市、区)工商行政管理局负责本辖区内南平市知名商标管理和保护工作。
政府其他有关部门应当在各自职责范围内,协助工商行政管理部门做好南平市知名商标认定和保护工作。
第四条 申请南平市知名商标认定实行自愿原则。
南平市知名商标认定工作应当遵循公平、公开、公正原则。南平市知名商标采取由商标企业自愿申报,经商标注册人所在地的县(市、区)工商行政管理局受理、初审、推荐的基础上,南平市工商行政管理局对符合条件的商标企业进行审核、公告、认定的办法。
第五条 各县(市、区)人民政府对南平市知名商标权利人可以在财政、金融、产业政策等方面给予扶持、鼓励。
第二章 申请及认定
第六条 南平市知名商标应当符合下列条件:
(一)该商标为注册商标,且商标权属无争议;
(二)该商标在全市同行业中具有较高的知名度;
(三)该商标的商品或服务质量优良、稳定,具有良好市场信誉;
(四)申请人近三年无商标侵权行为;
本市辖区范围内的自然人、法人或者其他组织认为自己的注册商标符合前款规定条件的,可以自愿申请认定南平市知名商标。
第七条 申请认定南平市知名商标,应当填写《南平市知名商标认定申请表》,并提交下列材料:
(一)《营业执照》或者相应的主体资格证件的复印件;
(二)《商标注册证》及其变更、续展、转让、许可证明的复印件;
(三)该商标企业的概况和获奖情况;
(四)该商标企业的商品近三年的产值、利税、广告费用等情况;
(五)该商标企业的商标管理制度建立及机构设置、人员配备情况;
(六)该商标受法律保护的有关情况;
(七)其他需要提交的证明材料。
申请认定南平市知名商标所提交的材料必须真实、可靠,禁止申请人弄虚作假,伪造证明材料,骗取南平市知名商标。
第八条 申请人注册登记地或者住所地的县(市、区)工商行政管理局应在收到知名商标申请之日起15日内,对申请人提供的证明材料进行核实和初审;对符合认定条件的应予受理,签署意见后向南平市工商行政管理局转报。
第九条 南平市工商行政管理局应当自接到转报的申请之日起60日内,对申请材料进行审核,不符合条件的,退回申请;符合条件的,应当书面征询有关部门的意见,予以初步审定并公示。
第十条 对初步审定的南平市知名商标,自公示之日起30日内,任何人均可提出书面异议。
对提出书面异议的,南平市工商行政管理局应当在15日内将异议书副本送达被异议人。被异议人应当在15日内作出书面答辩。南平市工商行政管理局根据异议人和被异议人陈述的事实和理由,调查核实后,于30日内作出书面裁定。
与该商标有直接利害关系的异议人可以申请听证。南平市工商行政管理局决定举行听证的,应当按照程序组织听证,并根据听证笔录作出裁定。
第十一条 已经被认定为中国驰名商标和福建省著名商标的,视为南平市知名商标,不再参加南平市知名商标的认定。
第十二条 南平市知名商标认定工作每年进行一次。被认定的南平市知名商标有效期为3年,自被认定之日起计算。期满不再申请延续认定的,该知名商标自动失效。
有效期满前3个月内,南平市知名商标权利人可以向南平市工商行政管理部门申请延续。经审查,符合本办法第六条规定条件的准予延续,每次延续有效期为3年。
第十三条 被认定为南平市知名商标的,南平市工商行政管理局优先向福建省工商行政管理局推荐认定福建省著名商标或者向国家工商行政管理总局推荐认定中国驰名商标。
第三章 管理和保护
第十四条 南平市知名商标权利人应当建立严格的商标使用、管理和保护制度,提高商品或者服务的质量,维护南平市知名商标的信誉。
第十五条 南平市知名商标权利人可以在其被认定的知名商标所核定使用的商品或服务及其包装、装潢、说明书、广告宣传及其他业务活动中使用“南平市知名商标”的字样或标志。
第十六条 南平市知名商标所有人享有将其知名商标作为字号登记为企业名称的权利,但法律、法规、规章和规范性文件另有规定的除外。
第十七条 南平市知名商标所有人可以将其拥有的注册商标专用权为质押,从金融机构取得贷款,并按约定的利率和期限偿还贷款本息。
第十八条 工商行政管理部门应当建立、健全管理制度,监督检查南平市知名商标的使用和管理情况,依法查处侵害南平市知名商标权利人合法权益的行为。
第十九条 南平市知名商标的使用、许可、变更、转让、质押、印制应严格遵守有关商标法律、法规的规定。南平市知名商标所有人在该商标发生变更、许可、转让、质押等事项时,应报市工商行政管理局备案。
第二十条 有下列情形之一,由南平市工商行政管理局撤销南平市知名商标,并予以公告:
(一)在有效期内,丧失南平市知名商标条件的;
(二)有效期限届满,不按本办法规定申请延续认定的;
(三)南平市知名商标因该注册商标的有效期届满,未续展而丧失商标权的;
(四)因南平市知名商标所有人终止或者死亡,没有办理移转手续而丧失商标权的;
(五)南平市知名商标所有人擅自改变或者扩大南平市知名商标所认定的商品或者服务范围,经责令限期改正后仍不改正的;
(六)南平市知名商标所有人涂改、出借、出租、出售《南平市知名商标证书》和牌匾等证明文件的。
(七)南平市知名商标所有人有其他违反商标等相关法律法规行为的。
第二十一条 未经南平市工商行政管理局认定,使用南平市知名商标字样或标志或是使用已失效的南平市知名商标字样或标志的,由工商行政管理部门根据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。
第二十二条 擅自使用被认定为南平市知名商标商品特有的名称、包装、装潢或者与其近似的名称、包装、装潢,造成混淆,引起购买者误认,由工商行政管理部门根据《中华人民共和国反不正当竞争法》的有关规定予以处罚。
第二十三条 对侵犯南平市知名商标专用权的行为,县级以上工商行政管理部门依照相关法律、法规、规章的规定从快查处;涉嫌犯罪的,应及时移送司法机关依法处理。
第四章 附则
第二十四条 本办法自2011年7月1日起施行,有效期5年。























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浅论我国善意取得制度
周冬平*:男,西南民族大学法学院2004年级本科;四川大学哲学系外国哲学2008级研究生。

引言
随着我国社会主义市场经济的建立与进一步完善,交易活动的数量与交易额日益巨增。在建设和谐社会的指引下,交易安全成为诚实信用的经济主题。《物权法》的颁布,标志着我国特色的市场经济制度一大跨越。动产、不动产交易安全成为《物权法》重点强调的内容。善意取得是保护市场交易安全与维护我国社会美德愿望下调和的产物,然而在实施细则与立法解释和司法解释还没出台的今天,学者们认为很多还未成定论。
善意取得制度立法上虽有规定,但新旧规定差别甚大,且一时间事务中不知如何适用。另外,关于遗失物、赃物是否适用善意取得也争议的沸沸扬扬。《物权法》的原则是维护交易安全,鼓励商品交易。然而,人们从事交易时往往不知对方的商品来源是否合法、是否为有权处分;如果片面保护原所有权人利益,忽视买受人交易的合法性,那么市场经济势必受到限制,交易的安全性大打折扣,人们都不愿意去交易了。因此,我国应尽快完善该制度的立法、司法解释和统一学界理论,这样才能明确澄清混淆。体现物权法价值,从而更好的维护正常市场交易秩序,促进我国法治社会的建设。
善意取得制度的概述
1、善意取得制度的概念
善意取得是无权占有中一项重要的制度。国内外关于善意取得制度的概念争议不大,通常表述为:善意取得又称即时取得,是指无权处分人在将其占有的他人之物让与给买受人时,如果买受人取得该物是出于善意的,则买受人便可以取得该物的所有权,原所有权人不得要求买受人返还其物。[ 梅夏英 高圣平著:《物权法教程》,中国人民大学出版社 2007年9月第1版,164页。]
笔者认为这种表述存在问题:依其所见,似乎只有财产的所有权才适用善意取得制度。虽然善意取得制度是规定在《物权法》第二编所有权取得的特别规定里面,但是106条第三款规定:当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定,可见善意取得不仅适用于所有权的即时取得,其他物权也可以适用善意取得。所以,笔者认为这样定义更为准确:善意取得指财产占有人无权处分占有的财产,并将该财产转让给第三人,第三人基于善意、公平、合法的即时取得该财产的所有权或其他物权,那么原所有人不得要求第三人返还。
如果从完整的阐述概念角度出发,还应该指出《物权法》上之善意取得制度所针对的财产客体是不动产或动产。在传统的民事法律中,善意取得制度一般只包括了动产的交易。当然,主要是由于经济的迅速发展,今天的不动产交易份额逐步变大,人们遇到的不动产交易问题增多。笔者认为之所以我国立法者立排众议,将不动产交易纳入该制度,是因为我国市场经济发展太快,相应的制度并不完善,许多不动产的登记制度没有建立起来,而以登记为公示条件的不动产取得往往得不到保障。实务中大量出现类似一房多卖的情况,严重扰乱了市场秩序。基于经济发展的需要,我国《物权法》打破传统,将不动产纳入其中。但这个做法并不是没有问题存在的。随着登记制度的完善,不动产交易中第三人若再以不动产登记问题为抗辩就不太可能了。而对登记错误的不动产,也应该由登记机构或当事人承担赔偿或补偿的责任,并通过登记变更程序来解释。这样也能进一步促进登记制度的完善,同样能保证不动产的交易安全。
善意取得制度的立法渊源
(1)、《民通意见》中关于善意取得制度的规定主要是第89条:“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”
(2)、《物权法》第106条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
(3)、善意取得制度在其他法律中的相关规定
①、《担保法》第54条 :“抵押物已登记的先于未登记的受偿。”
②、《担保法解释》第84条:“出质人以其不具有所有权但合法占有的动产出质的,不知出质人无处分权的质权人行使质权后,因此给动产所有人造成损失的,由出质人承担赔偿责任。”
③、《担保法解释》第108条:“债权人合法占有债务人交付的动产时,不知债务人无处分该动产的权利,债权人可以按照担保法第八十二条的规定行使留置权。”
④、《票据法》第12规定:“以欺诈、偷盗或者胁迫等手段取得票据的,或者明知有前列情形,出于恶意取得票据的,不得享有票据权利。”
⑤、《信托法》第12条规定:“委托人设立信托损害其债权人利益的,债权人有权申请人民法院撤销该信托。人民法院依照前款规定撤销信托的,不影响善意受益人已经取得的信托利益。本条第一款规定的撤销权自债权人知道或者应当知道撤销原因之日起一年内不行使的将归于消灭。”
⑥、《拍卖法》第58条规定:“委托人违反本法第6条的规定,委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的,应当依法承担责任,拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的,应当承担连带责任。”
⑦、《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第11条:“如果对方明知是诈骗财物而收取,属恶意取得的,应当一律予以追缴;如确属善意取得的,则不再追缴。”
⑧、《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》第12条:“对明知是赃车而购买的,应将车辆无偿追缴,对违反国家规定购买车辆,经查证是赃车的,公安机关可以根据刑事诉讼法第110、114条规定进行追缴和扣押。对不明知是赃车而购买的,结案后予以退还买主。”
善意取得制度理论基础的探讨
善意取得制度不仅仅因为法学理论的需要才制定出来,它的制定还涉及到社会伦理与国家经济的因素。
(1)、不认同该制度乃至于在法律中不体现出来的原因主要有:①、所有权人对丧失的财产的无限追及权。这主要是罗马法理论对物权的特殊理解造成的。他们认为物权变动应严格依照“意思主义”,并且规定真正的权利人可以从无权受让人那里追回原物,而不管其间转手的次数;②、我国在《民法通则》中没有规定善意取得制度。按照笔者理解是因为:这样操作很大因素是为了维护我国的传统美德,以便于抑制销赃行为。这样有利于弘扬社会精神文明,宣传道德风尚,带有极强情感偏向,因而否认了善意取得制度。另外,通过善意取得方式完成的交易并非是正常商业途径的交易,这就与我国传统的儒商精神即诚信交易不相符。基于此,在那个时代背景下,立法者更倾向于站在原所有权人权利之维护的角度,将善意第三人权利摆在其次。而让受让人实现对无权占有人的债权来维护其合法的权利。直到《最高人民法院关于贯彻执行若干意见(试行)》89条中才部分肯定善意取得制度;再到《物权法》更进一步承认了该制度。但这仍然不是完全的承认,比如,对盗赃物就没有明确是否适用这个制度。该制度的发展在很大程度上是因为国民对商品交易安全观、传统道德认识地重构而促成的。
(2)、善意取得制度的民法理论基础主要有:取得时效说和非取得时效说、占有的公信力说。
取得时效说,是由法国、意大利学者提出的,他们认为善意取得之所以能使善意受让人从此前的无权利状态转而取得所有权,完全是即时时效或瞬间时效作用的结果。[ 梁慧星、陈华彬著:《物权法》,法律出版社 第四版,205页。] 笔者认为善意取得的过程虽然包含了原权利人——无权占有人,再从无权占有人——善意受让人两个物权行为以及时间过程,但本质上与时间并无关系。这里的时效并不是使该制度成就的最主要原因,而只是描述性的表述。
非时效说,包括以下四种:1、认为依物权变动的公示效力,凡占有动产的人,即应推定为该动产的所有人,这种观点称为善意取得的存在根据的“权利外像说”,学者菲舍尔倡之;2、认为善意受让人之所以能从无权利人处取得权利,是因为法律赋予了占有人处分原权利人的动产权利,即“权利赋权说”,由基尔克等人所提倡;3、认为是基于占有的效力而发生的见解,称为“占有效力说”,由我国学者黄右昌倡之。4、由台湾学者郑玉波倡导的“法律特别规定说”,认为善意取得是由法律直接规定的特殊制度。[ 对各种学说的介绍,参见杨与龄:《民法物权》,台北五南图书出版公行1985年版,第88页。] 上述诸学说,各从不同的角度,试图对善意取得的逻辑依据给出个令人满意的答复,其中“法律特别规定说”为学界通说。[ 刘智慧著:《占有制度原理》,中国人民大学出版社,2007年9月第1版,295页。]
笔者认为取得时效说和非取得时效说的观点都不无道理,但没有切中实质,而经济因素和物权占有的公信力理论相比之下较为合理,理由如下:马克思社会生产力与生产关系的学说有力的说明了经济是法律制度的动因。善意取得制度毫不例外也是因为经济的发展,善意取得制度对原权利人利益的损害远小于调查成本和对交易秩序的破坏。基于此需要,立法者可以根据法律理论而进一步研究立法,即直接由法律特别规定出来,就如上述“权利赋权说”、“法律特别规定说”一类。然而,这并没有做好法律与经济关系的协调,不太可能把这一制度建立的完美。笔者认为:将物权法的占有公示公信力理论与经济安全理论结合而来的善意取得制度才是合理的。占有的权利推定效力是指占有人在占有物上行使的权利,推定其合法有此权利。基于占有权利的推定受让人和让与人从事动产交易时,才能够不去调查对方用于交易商品有无所有权式处分权,才能对第三人而言基于不动产的登记公示公信做出善意交易的保护。可见,把善意取得制度的产生理解成是一种为了保护交易安全和基于占有的公信力理论而产生的制度,这才有说服力。
从本质上来看,该制度的形成到完善是由于经济发展而形成的。善意取得是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的制度。[ 梁慧星、陈华彬著:《物权法》,法律出版社,第四版,205页。] 如江平教授在一次《物权法》讲座中举到的一个例子:如果一个小偷把偷来的一只鸡拿到市场上去卖,人们以为这只鸡就是小偷自家喂养的,于是买走了。而失主又有充分证据证明那只鸡是自己的。在此情况下,如果没有善意取得制度,那么失主就能直接拿回那只鸡,善意买受人要得到自己的权利保护就只有去找小偷了。这样一来,是否每一次交易不论大小都要花时间、财力和人力去调查呢?难道失主就不为自己未尽到保护自己财产安全的义务而付出代价?基于经济发展的要求,必就须保护交易安全并鼓励交易,维护商品市场的正常秩序,促进经济繁荣发展。善意取得制度将传统的注重保护原权利人转移到保护交易的中心人物——受让人,这实质上是保护了交易安全的一种手段。
善意取得制度的构成要件
1、该制度的构成要件
关于该制度的构成要件,立法上与理论上有很大的争议。从《物权法》106条来看,满足三个要件就能适用该制度:①受让人受让该不动产或动产时是善意的;②以合理的价格转让;③转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。学者们对后两点争议不大,主要对第①点有疑问,比如动产中脱离物的适用,善意的认定等。
关于动产的适用原则是:占有脱离物有条件地发生善意取得,而占有委托物原则上发生善意取得。[ 梁慧星、陈华彬著:《物权法》,法律出版社,第四版,208页。] 但这一直成为争议。
《物权法》并没有提出占有物为“占有委托物”与“占有脱离物”的说法,这种分类仍是停留在原来旧法(除物权法之外的其他法律渊源)的观点之上。所谓占有委托物,是指基于租赁、保管等合同关系,由承租人、保管人等实际占有的,属于出租人、委托人所有的物。这是基于原权利人真实的意思表示而转移占有的物。而占有脱离物则是非基于原权利人真实意思表示而丧失占有的物,如赃物、遗失物、遗忘物、误取物等。笔者认为,赃物如符合《物权法》106条善意取得构成要件应适用该制度,遗失物也应严格按照本法107条规定适用,具体的分析将在下面详述。
关于善意的认定,放在下文有关善意取得的排除中详述,在此不累述。
2、善意取得制度的适用
在传统的大陆法系、英美法系中,均强调所有权的无限追及力,但随着现代法律制度的发展,善意取得制度相继被各国接受,限制所有权的追及力,保护善意第三人以达到保护交易安全,发展市场经济的目的。美国统一商法典明确规定不仅保护买卖合同中善意受让人的交易安全(U.C.C.2-403),而且也保护担保物权设定中的交易安全(U.C.C.9-307) [ (美)迈克尔. D. 贝勒斯著:《法律的原则——一个规范的分析》,张文显等译,中国大百科全书出版社,1996年版,第119页。] 而从我国的立法来看,善意取得制度在《物权法》中得到明确承认,并指出不动产、动产适用该制度,对动产中的占有脱离物没有明确规定,成为适用的第一个关键问题。笔者认为,所谓的占有脱离物符合善意取得制度构成要件的应该适用该制度,理由下面将详述。
第二个适用问题是106条第三款提出的“其他物权”,那么“其他物权”具体又指哪些呢?该制度是以动产、不动产所有权为典型形态,动产所有权以外的,如动产质权、动产抵押权、动产留置权等,不动产的其他权利,如土地承包经营权、建设用地使用权、担保物权等都可适用善意取得。但这些物权适用该制度,还有待与《物权法》所确定的精神相统一的立法或司法解释的出台,以进一步明细。
第三个问题是:债权可否适用善意取得。虽然善意取得制度在《物权法》中明确的确定,但是,笔者认为,债权也可类推适用该制度。理由如下:首先,《民法通则》“意见”第89条表明了立法者的倾向;另外,表见代理制度也可理解为债权类推适用善意取得制度的典范;还有,受禁治产宣告的主体将其对他人之债权转让善意第三人的合同权利,也是类推适用该制度的,等等。但是,以王泽鉴教授为代表的学者们认为:债权为相对权,本身并无公示方法作为权利表征,债权无以表彰在外,也无须表彰在外,原则上无善意取得制度之适用。[ 王泽鉴:《民法物权(2)用益物权、占有》,255页以下。] 笔者认为王泽鉴教授为代表的学者看法固然符合民法理论,但一味的只服从传统理论,而与实务的发展脱钩,是呆板而阻碍法律进步的。另一方面,即便是在物权上使用善意取得时也会涉及到债权的变动。善意取得虽然产生了物权的终局变动,同时也产生了原权利人与无权转让的占有人之间的债权。可见,物权与债权在经济为本质的结果上本身就不能完全脱离,正如马克思所宣扬的“法律关系是以社会物质财富为基础的”。
换一个视角来理解:当我们从债权关系的视角去分析问题时,比如证券化或有体化之债权,公司债务、各种票据、担保抵押、出现最频繁的合同、字据等形态的债权债务。当符合该制度对善意、无权处分的规定时,虽然对象是债权,笔者也赞同同样适用善意取得。更有学者认为,由于上述之债权业已动产化,一般将其视为动产,故可适用善意取得。[ 谢在全:《民法物权法论》(上),270页。]
3、善意取得的排除
(1)、“恶意”的排除
本文没有对“善意”做详细论述,在此结合“恶意”作出对比分析。学者们一般认为,“恶意”是指不知让与人无让与的权利是否出于过失,但依客观情势,在交易经验上一般人皆可认定让与人无让与的权利,应认定为恶意。[ 史尚宽:《物权法论》,501页。] 由于“善意”或者“恶意”都是一种心理状态,很难认定受让是否具有真实的善、恶之意。因此,在实务中,怎样去判断、评判的标准是怎样的,显得十分重要。
一、 售房现场应公示文件
1. 商品房预(销)售许可证;
2. 商品房销售管理办法;
3. 城市商品房预售管理办法;
4. 商品房买卖合同示范文本;
5. 前期物业服务合同约定的内容;
6. 临时管理规约;
7. 配套车库(位)的有关情况,公示内容包含:
(一)经规划核准的商品房配套车库(位)的配置比例、车位总数及车库(位)配置总平面图;
(二)实际配建车库(位)的类别构成,包括地上车位数、普通地下车库(位)数及面积、可用于停车的人防地下室车库(位)数及面积等;
(三)配套车库(位)的处置方案:包括配置车库(位)的出售、出租、附赠方式的处置计划,价格及有关费用标准,挑选方式等;
(四)对外来车辆停放的解决方式等。
8. 经规划部门核准的小区总平面图;
9. 建筑分层平面图;
10. 商品房面积测绘报告;
11. 小区公建配套建筑和房屋公用共有部位说明书;
12. 共有建筑面积分摊明细表;
13. 无锡市商品房销售价格明码标价公示表(详见附件一);
14. 商品房竣工验收合格证明(现房销售);
15. 商品房初始登记证(现房销售)。

二、 签约的基本流程
1. 签订商品房定购单之前,向买受人明示公示文件,并要求买受人在公示文件上签字确认。
2. 在签订商品房定购单(最迟为商品房买卖合同签订)时,告知买受人无锡市限定居民家庭购房套数政策,核验买受人及其家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等证明资料(对非无锡市户籍居民家庭购房的,还应核验纳税或社会保险缴纳证明,或引进的高层次人才证明),要求买受人如实填写《购房人申明陈述书》(详见附件二),两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的,应分别填写;核对《申明陈述书》所填信息内容,并留存由买受人签字确认“与原件核对一致”的证明资料复印件。
3. 签订商品房买卖合同时,将以下内容作为合同附件:
(1) 前期物业服务合同约定的内容;
(2) 配套车库(位)的公示内容。
4. 通过无锡市房地产市场信息管理平台打印商品房买卖合同,进行网上登记备案。
5. 在签订商品房买卖合同时,要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。

三、 注意事项
1. 在申请办理建设工程规划许可证的同时,向所在地房产局提出划分物业管理区域的要求,确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。
2. 在商品房销售之前,通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业,签订书面的前期物业管理服务合同。投标人少于3个或者住宅规模较小的,经所在地房产局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
3. 对开发建设规模较大、实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目,每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》的建设规模不得低于30000平方米;项目规模小于30000平方米的,应一次性申请办理。
4. 在办理商品房预(销)售许可证前,应当向价格主管部门申报价格备案,申报价格的均价必须符合公布的年度新建住房价格控制目标要求。应当按照申报价格明码标价对外销售,同时保持销售现场公示价格和商品房销售合同网上备案信息系统中价格的一致。申报价格3个月内不得调高,3个月后需调高的必须重新申报价格备案。取得《商品房预(销)售许可证》后,要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售。
5. 申请商品房预(销)售许可证时,将拟公示的配套车库(位)处置方案纳入预(销)售方案同时申报。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设、未计入公摊面积、非人防工程的独立车库(位)方可进行出售或附赠,且应在商品房通过竣工验收、办理初始登记后进行。出售或附赠时,应当通过商品房网上备案系统签订书面的车库(位)买卖或附赠合同,并附标所购车库(位)编号、具体位置等详细信息的车位平面图、房屋代码等资料。
6. 销售商品房时设置样板房的,说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
7. 按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
8. 不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
9. 不得将设定抵押的房屋、已拆迁安置给他人的房屋对外销售。
10. 不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
11. 不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
12. 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
13. 注意房号与实际楼层是否一致,如不一致,应明确说明,并明确约定商品房的编号以公安部门最终核准的编号为准。
14. 关于房屋面积误差,建议约定据实(以商品房实测面积为准)结算。
15. 明确约定逾期付款的违约责任,尤其是贷款情形下的责任认定。
16. 明确约定逾期交房、逾期办证、房屋质量维修的违约责任。

作者:陈召利 来源:www.law-god.com


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